شرح قانون روابط موجر و مستاجر سال1376 درموسسه حقوقی دادورزان معین

 

خلاصه: قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در (13) ماده تنظيم يافته است. بدين ترتيب، شايد اصلح باشد که قانون مذکور، به لحاظ مختصر بودن مواد آن، ماده به ماده مورد بررسي قرار گيرد.
ماده (1): 1- به موجب ماده(1) اين قانون، قراردادهاي اجاره اي که از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون (2/7/1376) منعقد، مي شوند در شمول آن قرار مي گيرند، حال آنکه ماده (11) قانون فوق مي گويد، از تاريخ تصويب قانون (26/5/1376) قراردادهاي اجاره، تابع قانون موصوف مي باشند.تفاوت در تاريخ فوق، يک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده(2) قانون مدني که مي گويد:«قوانين 15 روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتيب خاصي براي موقع اجرا مقرر شده باشد». بايد تاريخ 2/7/1376 را ملاک قرارداد، زيرا قانون مدني در اين خصوص يک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومي را بيان مي کند. 2- خوشبختانه پراکندگي در قوانين موجر و مستأجر از ميان رفته و با تصويب قانون ،1376 کليه اماکن استيجاري - اعم از تجاري، مسکوني، دانشجويي و غيره-، تابع قانون ذکر شده مي باشند. 3- قانون سال 1376 يک قانون غيره آمره است، زيرا اشاره بر آن دارد که براي رسيدگي به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشي از آن، مي توان به قانون مدني و قانون 1376 و شرايط مقرر بين طرفين مراجعه کرد.

توضيح حقوقي: باختصار ذکر مي گردد که قوانين مصوب مجلس؛ بنابرقاعده، غيرآمره هستند، مگر آنکه قانوني به طور صريح يا ضمني خود را آمره اعلام کند، مانند ماده (30) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که خود را آمره قلمداد کرده است. قانون آمره، بدان معناست که هرگونه توافق، به عنوان مثال ميان موجر و مستأجر، چنانچه برخلاف مواد مندرج در يک قانون آمره باشد، از نظر دادگاه و مقامات اجرائي، باطل و بي اثر مي باشد.

مثال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در رابطه با اماکن تجاري)؛ چنانچه موجر و مستأجر توافق کنند که مستأجر هنگام تخليه ملک تجاري، حق دريافت سرقفلي را نخواهد داشت و موجر بخواهد به اين توافق کتبي استناد کند؛ از نظر دادگاه، فاقد ارزش حقوقي بوده و بي اثر است. يا مستأجر در ملک تجاري تعهد کند، که در پايان مدت قرارداد اجاره، مکلف به تخليه ملک تجاري مي باشد و موجر بخواهد بدين توافق استناد کند، باطل و بي اثر است.

نکته دومي را که مي خواهم توضيح دهم، مشعر بر آن است که هرگاه شک يا ترديد کنيم که قانوني آمره يا غيره آمره مي باشد، قانون غير آمره است تا خلاف آن ثابت شود، زيرا در نظام حقوقي ما (در روابط حقوقي)، اصل حاکميت اراده (آزادي اراده) يا شرايط مقرر ميان طرفين است. به ماده (10) قانون مدني در اين خصوص مراجعه و استناد فرماييد. قانون آمره، داراي سه عنصر اساسي مي باشد:کليه قوانين مربوط به نظم عمومي public order و مربوط به اخلاق حسنه با عفت عمومي public decency و مربوط به سياست عمومي دولت public policy of state آمره مي باشند.


4- قراردادهاي اجاره اي کتبي (اعم از رسمي يا عادي)، تابع قانون سال 1376 مي باشند. در اين قانون، ذکري از روابط استيجاري به صورت شفاهي به ميان نيامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استيجاري به صورت شفاهي معتبر مي باشد)؛لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضي شفاهي طرفين و همچنين، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهي، به علت نقص در شرايط شکلي، عنوان رابطه استيجاري نداشته، و دادگاه نمي تواند به اين گونه اختلافات رسيدگي کند و مشمول قانون سال 1376 نمي باشند؛ مانند واگذاري يک ويلاي شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده اي براي اقامت و استراحت. البته اين گونه روابط و تصرفات با استناد به ماده (10) قانون مدني، لازم الاجرا و قابل رسيدگي است ولي مي توانند مشمول قانون مدني يا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 باشند. در اين خصوص، مي توان به بند «3» از ماده (2) آيين نامه قانون سال 1376 مراجعه کرد.

5- به موجب ماده (1)، قرارداد هاي اجاره اي که از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون منعقد مي شوند، مشمول قانون سال 1376 مي باشند؛ لذا قراردادهايي که قبل از تاريخ 2/7/1376 منعقد شده باشند و پس از تاريخ موصوف مجددا تمديد شوند، نمي توانند مشمول قانون فوق باشند ولي متأسفانه تبصره ماده(2) آيين نامه قانون سال ،76 ماده(1) قانون را نقض کرده و به امر قانونگذار پرداخته است (قوه مجريه يا هيأت دولت که مسؤول تهيه آيين نامه براي قوانين است، نمي تواند به امر قانون گذاري بپردازد. آيين نامه شکل اجرائي قانون را بيان مي کند و توضيح مي دهد). اين تبصره با بند «1» ماده (2) آيين نامه نيز در تعارض است.

تبصره ماده (2) آيين نامه قانون سال 76 مي گويد: «رابطه استيجاري در اماکني که ابتدا از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون براي اجاره واگذار شده يا مي شود يا پس از تاريخ ياد شده توسط طرفهاي قرارداد اجاره تمديد مي گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود». اين تبصره مورد اعتراض هيأت عمومي ديوان عدالت اداري قرار گرفته، آن را باطل اعلام کرده است: «به رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره هـ / 78/454 و 413 و ،230 مورخ 21/7/1379 مراجعه فرماييد». در اين جا ضروري مي دانم که به اصل (170) قانون اساسي اشاره کنم که مي گويد:«قضات دادگاهها مکلفند از اجراي تصويب نامه ها و آيين نامه هاي دولتي که مخالف با قوانين و مقررات اسلامي يا خارج از حدود اختيارات قوه مجريه است، خودداري کنند و هرکس مي تواند ابطال اين گونه مقررات را از ديوان عدالت اداري تقاضا کند».

ماده (2): 1- برابر ماده دوم قانون سال ،1376 و در انطباق با ماده(468) قانون مدني؛ قراردادهاي اجاره بايستي مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در اين قانون، ذکر مدت - برخلاف قانون سال 1356 درباره اماکن تجاري- جنبه صوري نداشته و موجر در انقضاي مدت مي تواند تقاضاي تخليه عين مستأجره را نمايد (ماده«3»قانون)، اعم از اينکه ملک مورد اجاره مسکوني باشد يا تجاري. 2- از نظر شرايط شکلي، ماده (2) قانون اعلام مي دارد که دو نفر گواه بايد ذيل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا کنند.

اولا- لزوم امضاي دو نفر شاهد يا گواه در ذيل قرارداد، چندان روشن نيست. در هيچ يک از قوانين قبلي، چنين قيدي وجود نداشت.

ثانيا - قرارداد اجاره- اعم از آنکه رسمي باشد يا عادي و دو نفر گواه ذيل آن را امضا کنند يا خير-، باز هم مي توان در دادگاه نسبت به آن، ادعاي جعل، انکار يا ترديد کرد.

ثالثا- قانون سال ،1376 ضمانت اجراي عدم رعايت قيد مذکور را روشن نکرده است، که در صورت فقدان امضاي دو نفر گواه، قرارداد باطل است يا غير نافذ يا صحيح؟

البته طبق بند «5» از ماده (2) آيين نامه قانون سال ،1376 در صورتي که سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظيم نشده باشد، مشمول مقررات قانون سال 1376 نمي باشد، ولي آيين مذکور اعلام نکرده است که چنين قانوني مشمول کدام قانون قرار مي گيرد؟ رويه قضائي دادگاهها، راه حل مناسبي را در نظر گرفته است؛ بدين معنا که هرگاه در قرارداد اجاره شرايط شکلي برابر قانون رعايت نشده باشد؛ در اجاره اماکن مسکوني، برابر قانون سال 1362 و در اماکن تجاري، برابر قانون سال 1356 رسيدگي مي شود.

ماده (3): 1- اساس بدعتگذاري در روابط موجر و مستأجر، در ماده (3) به چشم مي خورد؛ يعني تخليه ظرف يک هفته پس از انقضاي مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاري باشد يا مسکوني. برخلاف قانون سال 1356 که انقضاي مدت اجاره در قرارداد، موجبي براي تخليه به حساب نمي آمد و همان طوري که قبلا اشاره گرديد، ذکر مدت در قرارداد اجاره براي اماکن تجاري، طبق قانون سال،1356 صرفا جنبه صوري داشته و به لحاظ رعايت ماده (468) قانون مدني صورت مي گرفت.

2- قانون سال ،1376 تخليه را فقط به لحاظ انقضاي مدت، مد نظر قرار داده است. بديهي است که در موارد ديگر تخليه، همچنان که ماده(1) همين قانون پيشنهاد مي کند، بايد به قانون مدني مراجعه کرد. مانند تخليه به علت تعدي و تفريط مستأجر (ماده 487 «ق. م»). و يا تخليه به علت تغيير کاربري مورد اجاره(ماده490«ق.م»). و يا تخليه به علت عدم تأديه اجاره بها (مواد 490 و 469 «ق. م»). در اين خصوص، مي توان به بند «4» از ماده(2) آيين نامه قانون فوق در زمينه موارد تخليه اماکن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد، مراجعه و استناد کرد.اين جانب معتقدم که آنچه در بالا ذکر شد، صرفا در مورد اماکن مسکوني صدق مي کند. در مورد اماکن تجاري، چنانچه تخليه به علت انقضاي مدت نباشد، با اشکال زياد و با ترديد مي توان به قانون سال 1356 مراجعه کرد؛ زيرا اين تعارض پيش مي آيد که پس از صدور حکم تخليه با استناد به قانون سال 1356 در اماکن تجاري، آيا بايد به مستأجر سرقفلي پرداخت کرد يا خير؟ اين اشکال از اين بابت است که در قانون سال ،1376 چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، سرقفلي به موجر نداده باشد، هنگام تخليه نمي تواند مطالبه سرقفلي کند و بر عکس، در قانون سال 1356- اعم از آنکه مستأجر در هنگام عقد اجاره به موجر سرقفلي داده يا نداده باشد- بنابرقاعده در هنگام تخليه، از موجر سرقفلي مي گيرد (مگر مواردي که مستأجر مقصر قلمداد شود).

3- در ماده (3) قانون سال ،1376 براي تخليه ارائه دادخواست لازم نيست و تقديم درخواست، کافي است. بديهي است که درخواست يا تقاضاي تخليه درمورد اسناد رسمي به دايره اجراي ثبت، و در مورد قرارداد عادي اجاره، به مقام قضائي صالح ارائه مي گردد.

انتخابات سی و یکمین دوره هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز

انتخابات سی و یکمین دوره هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز

 

 دکتر حیدر حسن زاده نامزد سی و یکمین دوره انتخابات کانون وکلای دادگستری مرکز

 

« خلاصه رزومه دکتر حیدر حسن زاده »

1_رتبه چهار کنکور سراسری 1372 و قبولی در رشته حقوق قضایی دانشگاه تهران

2- اخذ مدارک کارشناسی ارشد و دکتری حقوق خصوصی از دانشگاه شهید بهشتی

3-وکیل پایه یک دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز با رتبه 12

4- عضو هیات مدیره دوره سی ام کانون وکلای دادگستری مرکز

5-عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی از سال 1380 تاکنون

6_عضویت در کمیسیون وکالتهای تسخیری و امور حقوقی و اختبار کانون وکلای دادگستری مرکز

7- تالیف کتاب حقوق تجارت _ اسناد تجارتی (برات،سفته ، چک و اسناد در وجه حامل)-انتشارات مجد_چاپ سوم سال 1396 و انتشارات خرسندی با اصلاحات و الحاقات چاپ اول سال 1398

8- تالیف کتاب اسناد حمل و نقل دریایی و اعتبارات اسنادی (با تاکید بر رویه های استاندارد بین المللی بانکی) انتشارات آرایان ، چاپ اول _ سال 1397

9- تالیف کتاب حقوق تجارت _شرکتهای تجارتی ( کلیات شرکتها و شرکتهای سهامی عام و خاص با بررسی تحلیلی و کاربردی و رویه عملی اداره ثبت شرکتها) جلد اول_ انتشارات خرسندی _چاپ سوم _ سال96

 

« رزومه صنفی دکتر حیدر حسن زاده »

1- عضو اصلی و موثر کارگروه تعرفه و تبلیغ در دوره سی ام هیات مدیره و پیشنهاد دهنده و تهیه کننده پیش نویس اولیه نظامنامه ساماندهی و تعیین شیوه های معرفی و اطلاع رسانی وکلاء و موسسات حقوقی مجاز و تصویب آن با اصلاحات جزیی در هیات مدیره برای اولین بار در یکم مردادماه 98 که این نظامنامه گام مهمی برای بهبود معیشت وکلا بویژه جوانان و نیل به تخصصی شدن وکالت برخواهد داشت.

2- نماینده هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز در مجمع عمومی صندوق حمایت وکلا و کارگشایان دادگستری در دوره سی ام و تلاش موثر در جلسات مجامع عمومی صندوق و حمایت از حقوق وکلای عضو صندوق

3- رابط کمیسیون ورزش و جوانان کانون مرکز با هیات مدیره در دوره سی ام و تلاش در حل مشکلات این کمیسیونها

4-عضویت در هیات اختبار کمیسیون کارآموزی برای درس حقوق تجارت در دوره سی ام

5- سخنرانی های حقوقی کاربردی متعدد برای کارآموزان محترم وکالت در دوره سی ام

6- برگزاری کلاسهای تقویتی تجاری برای کارآموزان بند دال در دوره سی ام

7- عضو موسس و شورای مرکزی تشکل صنفی وکلای تحول خواه و برگزاری منظم جلسات سخنرانی صنفی و علمی برای وکلا و کارآموزان

8- عضویت در کمیسیونهای امور حقوقی و تسخیری و اختبار در دوره های گذشته هیات مدیره

9- برگزاری جلسات متعدد سخنرانی در نشست های تشکلهای صنفی عضو کانون در دوره سی ام و دوره های قبل.

 

 

 

قانون اشتغال اتباع بیگانه درموسسه حقوقی دادورزان معین

 

ماده 120- اتباع بیگانه نمی توانند در ایران مشغول به کار شوند مگر آن که اولا دارای روادید ورود با حق کار مشخص بوده ، ثانیا مطابق قوانین و آیین نامه های مربوطه ، پروانه کار دریافت دارند .

تبصره- اتباع بیگانه ذیل مشمول مقررات ماده (120) نمی باشند :

الف- اتباع بیگانه که که منحصرا در خدمت ماموریت های دیپلماتیک و کنسولی هستند با تایید وزارت امور خارجه .

ب- کارکنان و کارشناسان سازمان ملل متحد و سازمان های وابسته به آنها با تایید وزارت امور خارجه .

ج- خبرنگاران خبرگزاری ها و مطبوعات خارجی به شرح معامله متقابل و تایید وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی .

ماده 121- وزارت کار و امور اجتماعی با رعایت شرایط ذیل در صدور روادید با حق کار مشخص برای اتباع بیگانه موافقت و پروانه کار صادر خواهد کرد :

الف- مطابق اطلاعات موجود در وزارت کار و امور اجتماعی در میان اتباع ایرانی آماده به کار افراد داوطلب واجد تحصیلات و تخصص مشابه وجود نداشته باشد .

ب- تبعه بیگانه دارای اطلاعات و تخصص کافی برای اشتغال به کار مورد نظر باشد .

ج- از تخصص تبعه بیگانه برای آموزش و جایگزینی بعدی افراد ایرانی استفاده شود .

تبصره- احراز شرایط مندرج در این ماده با هیات فنی اشتغال است . ضوابط مربوط به تعداد اعضا و شرایط انتخاب آنها و نحوه تشکیل جلسات هیات ، به موجب آیین نامه ای خواهد بود که با پیشنهاد وزارت کار و امور اجتماعی به تصویب هیات وزیران می رسد .

ماده 122- وزارت کار و امور اجتماعی می تواند نسبت به صدور ، تمدید و تجدید پروانه افراد ذیل اقدام نماید :

الف- تبعه بیگانه ای که حداقل ده سال مداوم در ایران اقامت داشته باشد .

ب- تبعه بیگانه ای که همسر ایرانی باشد .

ج- مهاجرین کشورهای بیگانه خصوصا کشورهای اسلامی و پناهندگان سیاسی به شرط داشتن کارت معتبر مهاجرت و یا پناهندگی و پس از موافقت کتبی وزارتخانه های کشور و امور خارجه .

ماده 123- وزارت کار و امور اجتماعی می تواند در صورت ضرورت و یا به عنوان معامله متقابل اتباع بعضی از دول و یا افراد بدون تابعیت را (مشروط بر آن که وضعیت آنان ارادی نباشد) پس از تایید وزارت امور خارجه و تصویب هیات وزیران از پرداخت حق صدور ، حق تمدید و یا حق تجدید پروانه کار معاف نماید .

ماده 124- پروانه کار با رعایت مواد این قانون حداکثر برای مدت یک سال صادر یا تمدید یا تجدید می شود .

ماده 125- در مواردی که به هر عنوان رابطه استخدامی تبعه بیگانه با کارفرما قطع می شود کارفرما مکلف است ظرف پانزده روز ، مراتب را به وزارت کار و امور اجتماعی اعلام کند . تبعه بیگانه نیز مکلف است ظرف پانزده روز پروانه کار خود را در برابر اخذ رسید ، به وزارت کار و امور اجتماعی تسلیم نماید . وزارت کار و امور اجتماعی در صورت لزوم اخراج تبعه بیگانه را از مراجع ذی صلاح درخواست می کند .

ماده 126- در مواردی که مصلحت صنایع کشور اشتغال فوری بیگانه را به طور استثنایی ایجاب کند ، وزیر مربوطه مراتب را به وزارت کار و امور اجتماعی اعلام می نماید و با موافقت وزیر کار و امور اجتماعی برای تبعه بیگانه ، پروانه کار موقت بدون رعایت تشریفات مربوط به صدور روادید با حق کار مشخص ، صادر خواهد شد .

تبصره- مدت اعتبار پروانه کار موقت حداکثر سه ماه است و تمدید آن مستلزم تایید هیات فنی اشتغال اتباع بیگانه خواهد بود .

ماده 127- شرایط استخدامی کارشناسان و متخصصین فنی بیگانه مورد نیاز دولت با در نظر گرفتن تابعیت و مدت خدمت و میزان مزد آنها و با توجه به نیروی کارشناس داخلی ، پس از بررسی و اعلام نظر وزارت کار و امور اجتماعی و سازمان امور اداری و استخدامی کشور ، با تصویب مجلس شورای اسلامی خواهد بود . پروانه کار جهت استخدام کارشناسان خارجی ، در هر مورد پس از تصویب مجلس شورای اسلامی از طرف وزارت کار و امور اجتماعی صادر خواهد شد .

ماده 128- کارفرمایان مکلفند قبل از اقدام به عقد هر گونه قرار دادی که موجب استخدام کارشناسان بیگانه می شود ، نظر وزارت کار و امور اجتماعی را در مورد امکان اجازه اشتغال تبعه بیگانه استعلام نمایند .

ماده 129- آیین نامه های اجرایی مربوط به اشتغال اتباع بیگانه از جمله نحوه صدور ، تمدید ، تجدید و لغو پروانه کار و نیز شرایط انتخاب اعضای هیات فنی اشتغال اتباع بیگانه مذکور در ماده (121) این قانون ، با پیشنهاد وزیر کار و امور اجتماعی به تصویب هیات وزیران خواهد رسید .

 

جرایم ومجازاتهای متخلفان ازقانون کاردرموسسه حقوقی دادورزان معین

 

ماده 171- متخلفان از تکالیف مقرر در این قانون ، حسب مورد مطابق مواد آتی با توجه به شرایط و امکانات خاطی و مراتب جرم به مجازات حبس یا جریمه نقدی و یا هر دو محکوم خواهد شد .

در صورتی که تخلف از انجام تکالیف قانونی سبب وقوع حادثه ای گردد که منجر به عوارضی مانند نقص عضو و یا فوت کارگر شود ، دادگاه مکلف است علاوه بر مجازات های مندرج در این فصل ، نسبت به این موارد طبق قانون تعیین تکلیف نماید .

ماده 172- کار اجباری با توجه به ماده (6) این قانون به هر شکل ممنوع است و متخلف علاوه بر پرداخت اجرت المثل کار انجام یافته و جبران خسارت ، با توجه به شرایط و امکانات خاطی و مراتب جرم به حبس از 91 روز تا یک سال و یا جریمه نقدی معادل 50 تا 200 برابر حداقل مزد روزانه محکوم خواهد شد . هر گاه چند نفر به اتفاق یا از طریق یک موسسه ، شخصی را به کار اجباری بگمارند هر یک از متخلفان به مجازات های فوق محکوم و مشترکا مسئول پرداخت اجرت المثل خواهند بود . مگر آن که مسبب اقوی از مباشر باشد ، که در این صورت مسبب شخصا مسئول است .

تبصره- چنانچه چند نفر به طور جمعی به کار اجباری گمارده شوند متخلف یا متخلفین علاوه بر پرداخت اجرت المثل ، با توجه به شرایط و امکانات خاطی و مراتب جرم به حداکثر مجازات مذکور در این ماده محکوم خواهند شد .

ماده 173- متخلفان از هر یک از موارد مذکور در مواد (149)- (151)- (152)- (153)- (154)- (155) و قسمت دوم ماده (78) ، علاوه بر رفع تخلف در مهلتی که دادگاه با کسب نظر نماینده وزارت کار و امور اجتماعی تعیین خواهد کرد ، با توجه به تعداد کارگران و حجم کارگاه ، در کارگاه های کمتر از 100 نفر برای هر بار تخلف به پرداخت جریمه نقدی از هفتاد تا یکصد و پنجاه برابر حداقل مزد روزانه رسمی یک کارگر در تاریخ صدور حکم محکوم خواهند شد و به ازای هر صد نفر کارگر اضافی در کارگاه ، 10 برابر حداقل مزد به حداکثر جریمه مذکور اضافه خواهد شد .

ماده 174- متخلفان از هر یک از مواد مذکور در مواد (38)- (45)- (59) و تبصره ماده (41) ، برای هر مورد تخلف حسب مورد علاوه بر رفع تخلف یا تادیه حقوق کارگر و یا هر دو در مهلتی که دادگاه با کسب نظر نماینده وزارت کار و امور اجتماعی تعیین خواهد کرد ، به ازای هر کارگر به ترتیب ذیل محکوم خواهند شد :  

1- برای تا 10 نفر ، 20 تا 50 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

2- برای تا 100 نفر نسبت به مازاد 10 نفر ، 5 تا10 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

3- برای بالاتر از 100 نفر نسبت به مازاد 100 نفر ، 2 تا 5  برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

ماده 175- متخلفان از هر یک از موارد مذکور در مواد (78) (قسمت اول)- (80)- (81)- (82) و (92) برای هر مورد تخلف حسب مورد علاوه بر رفع تخلف یا تادیه حقوق کارگر و یا هر دو در مهلتی که دادگاه با کسب نظر نماینده وزارت کار و امور اجتماعی تعیین خواهد کرد ، به ازای هر کارگر به ترتیب ذیل محکوم خواهند شد :

1- برای تا 10 نفر ، 30 تا 100 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

2- برای تا 100 نفر نسبت به مازاد 10 نفر ، 10 تا 30 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

3- برای بالاتر از 100 نفر نسبت به مازاد 100 نفر ، 5 تا10 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر . در صورت تکرار تخلف ، متخلفات مذکور از 1/1 تا 5/1 برابر حداکثر جرایم نقدی فوق و یا به حبس از 19 روز تا 120 روز محکوم خواهند شد .

ماده 176- متخلفان از هر یک از موارد مذکور در مواد (52)- (61)- (75)- (77)- (79)-  (83)- (84) و (91) برای هر مورد تخلف حسب مورد علاوه بر رفع تخلف یا تادیه حقوق کارگر یا هر دو در مهلتی که دادگاه با کسب نظر نماینده وزارت کار و امور اجتماعی تعیین خواهد کرد ، به ازای هر کارگر به ترتیب ذیل محکوم خواهند شد :

1- برای تا 10 نفر ، 200 تا 500 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

2- برای تا 100 نفر نسبت به مازاد 10 نفر ، 20 تا 50 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

3- برای بالاتر از 100 نفر نسبت به مازاد 100 نفر ، 10 تا 20 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

در صورت تکرار تخلف ، متخلفان مذکور به حبس از 91 روز تا 180 روز محکوم خواهند شد .

ماده 177- متخلفان از هر یک از موارد مذکور در مواد (87)- (89) (قسمت اول ماده) و (90) برای هر مورد تخلف حسب مورد علاوه بر رفع تخلف یا تادیه حقوق کارگر و یا هر دو در مهلتی که دادگاه با کسب نظر نماینده وزارت کار و امور اجتماعی تعیین خواهد کرد ، به حبس از 91 تا120 روز و یا جریمه نقدی به ترتیب ذیل محکوم خواهند شد :

1- در کارگاه های تا 10 نفر ، 300 تا 600 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

2- در کارگاه های 11 تا100 نفر ، 500 تا 1000 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

3- در کارگاه های 1000 نفر به بالا ، 800  تا1500 برابر حداقل مزد روزانه یک کارگر .

در صورت تکرار تخلف ، متخلفان به حبس از 121 روز تا 180 روز محکوم خواهند شد .

ماده 178- هر کس ، شخص یا اشخاصی را با اجبار و تهدید وادار به قبول عضویت در تشکل های کارگری یا کارفرمایی نماید ، یا مانع از عضویت آنها در تشکل های مذکور گردد و نیز چنانچه از ایجاد تشکل های قانونی و انجام وظایف قانونی آنها جلوگیری نماید ، با توجه به شرایط و امکانات خاطی و مراتب جرم به جریمه نقدی از 20 تا 100 برابر حداقل مزد روزانه کارگر در تاریخ صدور حکم یا حبس از 91 روز تا 120 روز و یا هر دو محکوم خواهد شد .

ماده 179- کارفرمایان یا کسانی که مانع ورود و انجام وظیفه بازرسان کار و ماموران بهداشت کار به کارگاه های مشمول این قانون گردند یا از دادن اطلاعات و مدارک لازم به ایشان خوددای کنند در هر مورد با توجه به شرایط و امکانات خاطی به پرداخت جریمه نقدی از 100 تا 300 برابر حداقل مزد روزانه کارگر پس از قطعیت حکم و در صورت تکرار به حبس از 91 روز تا 120 روز محکوم خواهند شد .

ماده 180- کارفرمایانی که بر خلاف مفاد ماده (159) این قانون از اجرای به موقع آرای قطعی و لازم اجرای مراجع حل اختلاف این قانون خودداری نمایند ، علاوه بر اجرای آرای مذکور ، با توجه به شرایط و امکانات خاطی به جریمه نقدی از20 تا 200 برابر حداقل مزد روزانه کارگر محکوم خواهند شد .

ماده 181- کارفرمایانی که اتباع بیگانه را که فاقد پروانه کارند و یا مدت اعتبار پروانه کارشان منقضی شده است به کار گمارند و یا اتباع بیگانه را در کاری غیر از آنچه در پروانه کار آنها قید شده است بپذیرند و یا در مواردی که رابطه استخدامی تبعه بیگانه با کارفرما قطع می گردد مراتب را به وزارت کار و امور اجتماعی تبعه بیگانه با کارفرما قطع می گردد مراتب را به وزارت کار و امور اجتماعی اعلام ننمایند ، با توجه به شرایط و امکانات خاطی و مراتب جرم به مجازات حبس از 91 روز تا 180 روز محکوم خواهند شد .

ماده 182- کارفرمایانی که بر خلاف مفاد ماده (192) این قانون از تسلیم آمار و اطلاعات مقرر به وزارت کار و امور اجتماعی خودداری نمایند ، علاوه بر الزام به ارایه آمار و اطلاعات مورد نیاز وزارت کار و امور اجتماعی ، در هر مورد با توجه به شرایط و امکانات خاطی و مراتب جرم به جریمه نقدی از 50  تا 250 برابر حداقل مزد روزانه کارگر محکوم خواهند شد .

ماده 183- کارفرمایانی که بر خلاف مفاد ماده (148) این قانون از بیمه نمودن کارگران خود خوداری نمایند ، علاوه بر تادیه کلیه حقوق متعلق به کارگر (سهم کارفرما) با توجه به شرایط و امکانات خاطی و مراتب جرم به جریمه نقدی معادل دو تا ده برابر حق بیمه مربوط محکوم خواهند شد .

ماده 184- در کلیه مواردی که تخلف از ناحیه اشخاص حقوقی باشد اجرت المثل کار انجام شده و طلب و خسارت باید از اموال شخص حقوقی پرداخت شود ، ولی مسئولیت جزایی اعم از حبس ، جریمه نقدی و یا هر دو حالت متوجه مدیر عامل یا مدیر مسئول شخصیت حقوقی است که تخلف به دستور او انجام گرفته است و کیفر درباره مسئولین مذکور اجرا خواهد شد .

ماده 185- رسیدگی به جرایم مذکور در مواد (171) تا (184) در صلاحیت دادگاه های کیفری دادگستری است . رسیدگی مذکور در دادسرا و دادگاه خارج از نوبت به عمل خواهد آمد .

ماده 186- جرایم نقدی مقرر در این قانون به حساب مخصوصی در بانک واریز خواهد شد و این وجوه تحت نظر وزیر کار و امور اجتماعی به موجب آیین نامه ای که به تصویب هیات وزیران می رسد ، جهت امور رفاهی ، آموزشی و فرهنگی کارگران به مصرف خواهد رسید .

 

قانون روابط موجر و مستاجر سال-1356 در موسسه حقوقی دادورزان معین

 

 

فصل اول‌: كليات

فصل دوم‌: ميزان اجاره بها و ترتيب پرداخت آن‌

فصل سوم‌: در تنظيم اجاره‌نامه‌

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخليه عين مستأجره‌

فصل پنجم‌: حق كسب يا پيشه يا تجارت‌

فصل ششم‌: تعميرات

آيين‌نامه اجرايي ماده 29 قانون روابط موجر و مستأجر - 56

فصل اول‌: کلیات

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌. ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

1ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌

2ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد.

 3 ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از ششماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

 4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی‌شود.

5ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره ‌واگذار گردد.

فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن

ماده 3 ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان ‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه ‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.

ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند.

تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یانمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف‌سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد.

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

فصل سوم‌: در تنظیم اجاره‌نامه

ماده 7 ـ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان‌مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده‌مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای‌تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود.

تبصره 1 ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره‌شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم درموردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیزجاری است.

ماده 8 ـ دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی که قبلا اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این‌قانون تعیین خواهد کرد.

ماده 9 ـ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر بایدطبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر درحکم‌، اجاره‌نامه تنظیم کنند.

هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی ازطرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین‌برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضای اجاره‌نامه نشود نمایندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک‌سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ‌تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر راموجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادرمی‌کند و این حکم قطعی است.

ماده 10 ـ مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یابه نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا این‌اختیار به او داده شده باشد.

هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهدمالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست‌تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.

در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌باشد هریک از مستاجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای‌مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده‌قانونی او بنمایند.

ماده 11 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه‌ تصریح بنماید:

ـ شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر بطور کامل ومشخص‌.1

2ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه قانونی مستاجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب‌دیگری تراضی نموده باشند.

3ـ عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و درصورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت.

4ـ مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ‌سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکورباید در سند قید گردد.

5ـ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین‌نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به‌طور صریح.

ـ مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه داردیا خیر.6

7ـ تعهد مستاجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت‌و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان‌اجرت‌المسمی.

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

ماده 12 ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1ـ در صورتی که عین مستاجره با او صافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی‌) 2 ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد

ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.4

5ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید

خراب‌شود.

 ماده 13 ـ هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف‌است بوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای‌تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که‌مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

2ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

3ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.

4ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

. ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.5

6ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

7ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.

8ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد

9ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید.

هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفا استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثراخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که‌قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید.

دادستان‌علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ماده 15 ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیزپس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است:‌

1ـ تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2ـ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یاتجارت‌

3ـ در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یاهمسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده 16 ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در مواردمذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستاجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره‌بها یااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه‌ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌است.

تبصره ـ در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین‌متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده 17 ـ در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای‌حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می‌گیرد باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

 

فصل پنجم‌: حق کسب یا پیشه یا تجارت

ماده 18 ـ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه ‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب کمسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

ماده 19 ـ در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.

هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت.

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود.

فصل ششم‌: تعمیرات

ماده 20 ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل‌بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت‌ مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات ‌جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد یا مستاجر خواهد بود.

ماده 21 ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستاجر راجع به‌تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه ‌درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت‌دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد.

ماده 22 ـ هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری‌شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای‌انجام تعمیرات تعیین می‌نماید.

در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت‌بنا برای مدت مذکور بدهد. در هرحال مستاجر مسوول خسارتی ‌است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.

تبصره ـ رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج‌از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت وحکم دادگاه قطعی است.

ماده 23 ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به‌دعوی تعمیرات نیست.‌

هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم‌مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه‌به ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.

ماده 24 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یاتهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز درمورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم‌نماید مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره‌نپرداخته باشد.

در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستاجر فورا بدون‌رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده‌عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد.

دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر می‌تواند ظرف ده‌ روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان‌دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است.‌

تبصره 1 ـ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیربدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهی مزبور باشد و مستاجر می‌تواند براساس قبوض‌سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره‌بها کسرنماید.

تبصره 2 ـ تعمیرات تاسیسات و قسمتهای مشترک‌آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود.

ماده 25 ـ هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یابخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک‌ گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به‌دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه‌کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مامورین شهربانی یاژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و مالک به‌معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.‌

ماده 26 ـ رسیدگی به‌کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل می‌آید. مگر دعاوی راجع به دولت که منحصرا دردادگاه شهرستان رسیدگی می‌شود حکم دادگاه در هرصورت‌حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردی که‌خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاقهای‌استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.‌

تبصره ـ در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین‌اجاره‌بهای ماهانه زاید بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی‌است‌. ماده 27 ـ در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن‌صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای ‌تخلیه تعیین می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی ‌مقامات صلاحیتدار تاسیس ‌شده ‌در تعطیلات ‌تابستان ‌اجرا خواهد شد.

تبصره 1 ـ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یاپیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ ‌تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

تبصره 2 ـ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر می‌شود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود. ماده 28 ـ در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت‌حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف‌است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت‌بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف‌یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننمایدحکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

تبصره ـ مدتهای مذکر در ماده فوق نسبت به احکامی که درزمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 صادر وقطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می‌شود.

ماده 29 ـ وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده‌ای رابه منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفی می‌نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل‌نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد. طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌الزحمه کارشناسان به‌موجب آیین‌نامه وزارت دادگستری است‌. در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق‌مقررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد. ماده 30 ـ کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظورجلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد..

ماده 31 ـ این قانون در نقاطی اجرا می‌شود که تاکنون قانون ‌روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن وشهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجرو مستاجر براساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود..

ماده 32 ـ از تاریخ اجرای این قانون‌، قانون روابط مالک ومستاجر مصوب سال 1339 و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر بااین قانون است لغو می‌شود.

قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصویب مجلس سنا در جلسه فوِق العاده روز چهارشنبه‌/4/1356، در جلسه فوِق العاده روز یکشنبه دوم مرداد ماه 1356به تصویب مجلس شورای ملی رسید.

آیین‌نامه اجرایی ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر 1356

در اجرای ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌، آیین‌نامه زیر تصویب می‌شود:

ماده 1 ـ کارشناسانی ممکن‌است به‌کارشناسی‌در امور مربوط به ‌قانون روابط موجر و مستاجر انتخاب شوند که دارای شرایط زیرباشند:

1 ـ پروانه کارشناسی آنها مربوط به امور مذکور در قانون روابط‌ موجر و مستاجر باشد.

ـ حداقل پنج سال از تاریخ صدور پروانه کارشناسی آنها گذشته باشد.2

3ـ سابقه محکومیت انتظامی از درجه 3 به بالا نداشته به علاوه‌ طی دو سال منتهی به‌زمان انتخاب هیچگونه محکومیت انتظامی‌نداشته باشند.

ماده 2 ـ اداره فنی وزارت دادگستری هر دو سال یکبار در بهمن‌ماه اسامی کارشناسان واجد شرایط هر حوزه را با توجه به ضوابط‌ مذکور در ماده فوق تهیه می‌کند.

ماده 3 ـ کمیسیونی مرکب از رئیس کل دادگاه استان مرکز ورئیس کل دادگاه شهرستان تهران و مدیر کل قضایی و مدیر کل دفترتشکیلات و بودجه و رئیس اداره فنی وزارت دادگستری پس از بررسی گزارش اداره فنی اسامی کارشناسان لازم مربوط به هر حوزه‌را تعیین می‌کند و اداره فنی قبل از پایان سال صورت اسامی آنان را به ‌دادگاهها اعلام می‌نماید.

 ماده 4 ـ نام هریک از کارشناسان منتخب که محکومیت ‌انتظامی پیدا کند از صورت مزبور حذف می‌شود و این حذف نام‌هم بوسیله اداره فنی به دادگاههای حوزه قضایی مربوط اعلام‌می‌گردد.

ماده 5 ـ حق‌الزحمه کارشناسان در دعاوی موجر و مستاجر ازطرف دادگاه با توجه به کمیت و کیفیت و شرایط کار و خواسته ‌دعوی در حدود تعرفه زیر تعیین خواهد شد:

الف ـ برای تعیین اجاره‌بها در موارد نامعلوم بودن میزان اجاره ازسه هزار ریال تا یکصد و بیست هزار ریال‌

ب ـ در مورد تعمیرات از پنجهزار ریال تا یکصد و پنجاه هزار ریال‌

پ ـ در مورد تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت از شش هزار ریال ‌تا دویست هزار ریال‌

فهرست شهرهای مشمول اجرای قانون روابط‌موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در رابطه‌با محل کسب و پیشه یا تجارت

زیر مجموعه ها

آدرس

تهران، خیابان مطهری، تقاطع میرزای شیرازی، پلاک ۲۱۰، طبقه اول

با ما تماس بگیرید

سوالی دارید؟