تعریف سرقفلی

حق سرقفلی و تخلیه ید

تفاوت حق سرقفلی در قانون مصوبه 1376 با مصوبه 1356

تعریف سرقفلی

سرقفلی ، وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری، به اجاره دهنده(موجر) پرداخت می کند؛ به گونه ای که مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به موجر و مالک باقی می ماند و  مستاجر برای استفاده از آن مکان تجاری موظف است با مالک قرارداد اجاره منعقد کند و به مالک اجاره بها بپردازد.

طبق ماده‌ ۶ اقانون  روابط موجر و مستاجر تصویب شده در سال 1376، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.

قانونگذار در سال 1356، در حمایت از مستاجرین املاک تجاری با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، امکان اخذ سرقفلی را به وجود آورد که برخی از علمای علم حقوق آنرا به حق تقدم در اجاره ملک ، تعریف نموده اند.

از همان سال ها این ماده قانونی منشا دعاوی بسیار گسترده و پیچیده در محاکم گردیده و تاکنون ادامه دارد. دعوی سرقفلی، یکی از فنی ترین و تخصصی ترین دعاوی حقوقی است که به علت قوانین متعدد و تفاسیر مختلف از مواد این قوانین ، تعیین تکلیف پرونده های مربوط به آن ، از جمله  دشوارترین پرونده های حقوقی است که دانش و تجربه بالای وکیل پرونده را نیاز دارد.

حق سرقفلی و تخلیه ید

مستاجری که حق سرقفلی دارد را با انقضای مدت اجاره نمی توان از ملک تخلیه ید نموده و صرفا در موارد خاص است که قانونگذار به موجر اختیار داده است تا با اثبات مورد، تقاضای تخلیه عین مستاجره را بنماید؛ اما در صورت اثبات تخلف مستاجر از مفاد قرارداد یا عدم پرداخت اجاره و احراز این موارد توسط دادگاه، موجر موظف است مبلغ سرقفلی را که به نرخ روز محاسبه شده، به مستاجر بپردازد تا دادگاه اقدام به صدور حکم تخلیه نماید.

لازم به ذکر است که پس از اثبات تخلفات مستاجر، حق مستاجر بر تمام و یا نیمی از سرقفلی از بین می رود و همین  امر سبب حساسیت بالای این دعوای حقوقی و لزوم حضور وکیل متخصص و با تجربه در این قبیل پرونده ها گردیده است چراکه کوچکترین خطا، سبب تضییع حقوق اشخاص می شود .

تفاوت حق سرقفلی در قانون مصوبه 1376 با مصوبه 1356

حق سرقفلی در قانون روایط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نیز مورد تصریح قرار گرفته است لیکن برخلاف قانون سال۵۶، پرداخت سرقفلی منوط به دریافت آن از سوی موجر است و در صورتی که اثبات شود، مستاجر، مبلغی بابت سرقفلی به موجر پرداخت نکرده است، مستاجر در زمان تخلیه، حقی بابت مطالبه سرقفلی ندارد هرچند سالها در ملک، سابقه فعالیت کسب وکار داشته باشد .

 لذا در صورتی که مالک و یا مستاجر ملکی هستید که دارای حق سرقفلی است در اولین فرصت ممکن جوانب حقوقی مربوط به آن را بررسی نمایید و در صورت اختلاف، از مشاورین حقوقی در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه کمک بگیرید و هرگز بدون دریافت مشاوره و کسب دانش کافی، در جلسات دادگاهی، که به منظور رسیدگی به حق سرقفلی و یا تخلیه ملک، تشکیل شده است حضور پیدا نکنید.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع

دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع

دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع

مقدمه

 مطابق یکی از تقسیم بندی های معقول، دعوای خلع ید به معنای عام آن به 3 دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:

نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع

در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود. ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می‌دارد: ‌"در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است". منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد 576 و582 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید -به مـعـنـای اخـص- در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

در این رابطه یک رأی مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 8358/7 مورخ 6 بهمن ماه 1377 صادر شده که به‌روشنی گویای این مطالب است: " حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی‌ شرکا می‌باشد... "

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع

فرض کنیم 3 شریک که هر کدام 2 دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند. پس از مدتی مستأجر اجاره ماهانه یکی از 3 شریک را پرداخت نـمـی‌کـنـد و یـا ایـن‌که برخلاف نوع اسـتـفـــــاده قــــراردادی، از مــغــــازه بهره‌برداری می‌‌نماید. ازاین‌رو شــریـک نـاراضـی دعـوای تـخـلـیـــــه یــــد را طــــرح می‌کند؛ در حالی که 2 شـریـک دیگر با مستأجر به سازش می‌رسند. در این فرض چه قضاوتی صحیح خواهد بود؟

 هـمـان‌گـونـه کـه می‌دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد 581 و582 قانون مدنی) نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین‌روست که باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود. نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تــوافــق بـا مـسـتـأجـر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره فسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران ‌بود.

در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره (ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356) و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می‌باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی‌شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلـیـل لـزوم آن بـتـوان اجـاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.

‌لازم به ذکر است که دعوای تخلیه ید مختص اجاره نیست و بحث‌های مورد اشاره که در رابطه با عقد اجاره بود، از باب تمثیل و غلبه مورد داشتن این عقد است و قابل تطبیق در موارد دیگر می‌باشد. ازاین‌رو مبنا همان تعریف ارائه شده از تخلیه ید در مقدمه و این عقد پایه می‌تواند ودیعه، عاریه، اجاره، مزارعه و... بوده و در ملک مشاع، خـوانـده مـی‌تواند شریک دیگر ملک با شخص ثالث باشد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع

قانون‌گذار در ماده 167 قانون آیین دادرسی مـــدنـــی در ایـــن رابـطــه مــوضــوع را حــل نـمـوده و بـه صراحت اعلام داشته است: در صورتی که 2 یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شـونـد، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل (فصل هشتم قانون آیین دادرسی مدنی) خواهند بود". مطابق ماده 163 قانون آیین دادرسی مدنی، در دعـوای تـصـرف عـدوانـی حـقـوقـی، سـبـق تـصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می‌دهند و باید اثبات شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره‌ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است. ازاین‌رو این دعوا با دعاوی خلع ید به معنای اخص، تخلیه ید و تصرف عدوانی کیفری از این جهت که اثبات مالکیت خواهان لازم نیست، تفاوت دارد. در اجرای این حکم در ملک مشاع نیز باید قسمت اخیر ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در به تصرف دادن ملک به یکی از مالکان یا متصرفان سابق که ملک را به صورت مشاع و مشترک تحت تصرف داشته‌اند یا استفاده می‌کرده‌اند، رعایت شود که توضیحات آن در بخش‌های پیش گفته شد.

دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع

در این دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است و باید دید که اگر شریکی بدون اذن شریک دیگر در ملک مشاع تصرف کند و سایر ارکان جرم ثابت شوند، آیا متصرف مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامی و مواد مرتبط دیگر قابل مجازات خواهد بود یا خیر؟

در این رابطه 2 دیدگاه متضاد ارائه شده است. عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است، این جرم را قابل تحقق نمی‌دانند؛ اما از سوی دیگر، گروهی بر این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست، تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌دانند. این اختلاف نظر در سایر جرایم علیه اموال و مالکیت مانند سرقت، خیانت در امانت و تخریب هم وجود دارد و در آرای صادر شده از محاکم تمایل به هر دو نظر دیده می‌شود. تنها درخصوص تخریب، رأی وحدت رویه‌ای صادر و این جرم در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است.

در مورد تصرف عدوانی نیز هرچند یک نظریه مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 7599/7 مورخ 26 دی ماه 1372 با استناد به رأی وحدت رویه مذکور صادر و جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است؛ اما باید اذعان داشت که این رأی وحدت رویه قابل تسری به این مورد نیست و با توجه به اصل تفسیر مضیق متون جزایی و تفسیر آنها به نفع متهم باید قائل به نظری شد که ارتکاب این جرم را در ملک مشاع ممکن نمی‌داند. بنابراین چنین شکواییه‌ای باید با قرار منع تعقیب رو به رو شود و شاکی از طریق حقوقی اقدام کند.

تفکیک و عناصر تفکیک

افراز

تقسیم

فرق بین تفکیک و افراز

تفکیک و عناصر آن

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.

عناصر تفکیک از قرار ذیل است:

1. غیرمنقول اعم از خانه، دکان، زمین
2. عدم اشاعه در آن و در صورت اشاعه، عدم افراز سهم مشاع، مثلاً مالکی قطعه زمینی دارد و با مراجعه به اداره ثبت اقدام به تقسیم آن به چند قطعه می‌کند، بدیهی است که حالت اشاعه وجود ندارد، دو مالک به صورت مشاع، قطعه زمینی دارند و با بقاء اشاعه، آن زمین را به قطعاتی به وسیله اداره ثبت قسمت می‌کنند در این حالت قطعات افراز(تفکیک) شده نیز مشاع باقی می‌ماند.

افراز

افراز، عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک با شرکاء، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه، در این زمان افراز در غیرمنقول به کار می‌رود برعکس تقسیم که عموم و شمول دارد نسبت به هر گونه مال.

افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره ثبت) که شرکاء را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند.

افراز به تراضی افرازی است که شرکاء به دلخواه خود انجام می‌دهند.

تقسیم

تقسیم، اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می‌شود و می‌تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد.

در اصطلاح حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی حصه شرکاء در مال و تقسیم‌نامه یک سند رسمی یا عادی است که بیان کننده تقسیم مال مشاع باشد.

فرق بین تفکیک و افراز

1. در تفکیک لازم نیست مال غیرمنقول مشاع باشد ولی لازمه افراز مشاع بودن ملک است و در تقسیم ملک غیرمشاع و غیرمشترک این اصطلاح به کار نمی‌رود.
2. در افراز ملک بر مبنای سهم شرکاء تقسیم می‌شود.
3. در افراز سهم شریک باید مشخص شده و جدا شود و اگر بین شرکاء اختلاف حاصل شود، تعیین تکلیف با مراجع قضایی است ولی در تفکیک چون به تراضی صورت می‌گیرد عنوان تشخیص و جدا کردن سهم مالک مشاعی را نداشته، جنبه قضایی ندارد و در اداره ثبت اسناد و املاک، حل و فصل می‌شود.
4. مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و در مورد افراز اقدام با واحد ثبتی محلی است که ملک در آنجا قرار دارد و در صورت وصول اعتراض نسبت به تصمیم واحد ثبتی اقدامات بعدی در دادگاه خواهد بود به این معنی که تصمیم واحد ثبتی در مورد افراز ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه است. ضمناً اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد مرجع اقدام اداره ثبت است و اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی دادگاه حقوقی محل

تعریف ملک مشاع

تقسیم ملک مشاع

فروش ملک مشاع 

مدارک لازم جهت طرح دعوی فروش ملک مشاع

تعریف ملک مشاع

زمانی که دو یا چند نفر با نسبت های مشخص، درملکی به صورت اشتراکی، مالکیت دارند، به این مال، مال مشاع اطلاق می شود وازنظر حقوقی، مالکیت به نحو اشاعه، برای هر یک ازشرکا، وجود دارد. معنی مالکیت مشاعی این است که هر یک از شرکا درجزء جزء مال، مالکیت دارند. مالکیت مشاعی به این معنی نیست که همه شرکاء یک سند مالکیت داشته باشند بلکه هر کدام از شرکاء می تواند بامراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، درخواست صدور سند مالکیت مشاعی، نسبت به سهم خود نماید.

تقسیم ملک مشاع

هریک ازمالکین ملک مشاعی، می تواند بدون اجازه دیگران درسهم مشاعی خود، همه گونه تصرفات حقوقی ازقبیل: اجاره، سکونت، فروش ویا هبه مال مشاعی را انجام دهد ونیاز به جلب رضایت سایرین ندارد. هر شریکی هم درهر زمان که صلاح بداند درصورت عدم وجود منع قانونی، می تواند خواهان عدم ادامه شراکت باشد. درملک مشاعی نیز، هر یک ازشرکاء، درهرزمانی می توانند ازادامه شراکت منصرف شده وسهم خود را به فروش برسانند. اما گاهی اوقات، خریداری حاضر به خرید مال مشاعی نمی شود؛ به فرض که آپارتمانی بین دو نفر به صورت مشاع وجود دارد، فروش آپارتمان به صورت مشاعی بسیار سخت است چرا که یک واحد آپارتمانی، امکان تقسیم بین دو نفر  راندارد وهمزمان دو خانواده دریک آپارتمان زندگی نخواهند کرد .

فروش ملک مشاع

در صورتی که شرکاء ملک مشاع، درنحوه تقسیم ملک باهم موافق نباشند و ملک مشاعی ،سابقه ثبتی داشته باشد، بامراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، درخواست افراز یا تقسیم ملک مشاع را به اداره ثبت اسناد و املاک ارايه می نمایند. درصورت نداشتن سابقه ثبتی، رسیدگی به درخواست تقسیم ملک مشاع درصلاحیت دادگاه می باشد که باتقدیم دادخواست صورت می گیرد. اگر اداره ثبت اسناد واملاک، ملک را قابل افراز تشخیص داد، به روند افراز ملک ادامه می دهد ودرغیر این صورت با صدور گواهی عدم افراز، متقاضی ناچار به طرح دعوی دردادگاه عمومی می باشد. عنوان دعوی مطروحه که با تنظیم دادخواست مطرح می شود، درخواست فروش ملک مشاع به دلیل غیر قابل افراز بودن می باشد و دادگاه با احراز جمیع شرایط، دستور به فروش ملک مشاع و پرداخت سهم هر یک از مالکین صادر می نماید .

مدارک لازم جهت طرح دعوی فروش ملک مشاع

تصویر کارت ملی

تصویر و اصل سند مالکیت

گواهی عدم افراز ملک

فرم دادخواست

فیش واریز هزینه دادرسی

شرایط قانونی اخذ پایان کار

دادخواست الزام به اخذ پایان کار

دادگاه صالح جهت طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار

انتقال سند ملکی قبل از اخذ پایان کار

مدارک لازم جهت طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار

 الزام به اخذ پایان کار

 دعوای الزام به اخذ پایان کار، در موارد عدم انجام تعهدات از سوی فروشنده طرح می شود. یکی از الزامات تنظیم سند رسمی آپارتمان، پس از اتمام عملیات ساختمانی، اخذ پایان کار از شهرداری محل وقوع ملک است.

شرایط قانونی اخذ پایان کار

همان طور که می دانید برای شروع و احداث یک ساختمان، اولین قدم، اخذ مجوزهای لازم و پروانه ساختمانی است. پس از اینکه عملیات ساختمانی به پایان می رسد، با تقاضای مالک یا وکیل قانونی وی، شهرداری باید ضمن بررسی شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، گواهی پایان کار را صادر نماید. باید توجه نمود که شهرداری در صورتی گواهی پایان کار را صادر می نماید که عملیات ساختمانی مورد تایید آن باشد. بنابراین، اگر ساختمان خلافی یا بدهی داشته باشد شهرداری نمی تواند گواهی پایان کار را صادر کند. همچنین اخذ گواهی پایان کار پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که توسط سازمان نظام مهندسی صادر می شود، امکان پذیر است.

پس از ثبت تقاضای مالک در خصوص اخذ پایان کار و ارائه ی مدارک پایان کار به شهرداری، کارشناسان دفتر فنی و شهرسازی شهرداری محل وقوع ملک، از اتمام عملیات ساختمانی بازدید می نمایند و در صورتی که پایان یافتن عملیات ساختمانی را تایید نکنند امکان اخذ پایان کار وجود ندارد. بنابراین تایید کارشناسان شهرداری جهت اخذ پایان کار امری لازم است. اصولا تمامی هزینه های اخذ گواهی پایان کار بر عهده ی سازنده ساختمان است مگر آنکه بین مالک و سازنده شرایط دیگری توافق شده باشد.

گواهی پایان کار، از مهم ترین مدارک یک ساختمان است که در آن کاربری ملک مشخص می شود. اگر ملکی که برای آن اخذ پایان کار درخواست شده است، دارای خلافی باشد، بر اساس کمیسیون ماده 100 شهرداری، مشمول جریمه خواهد شد. پس از صدور رای از سوی کمیسیون ماده 100 شهرداری، مبنی بر جریمه، دو حالت دارد. یا مالک جریمه ی تعیین شده را پرداخت می نماید که در این صورت اخذ پایان کار و یا تمدید پروانه ساختمان امکان پذیر خواهد بود. یا اینکه مالک جریمه را پرداخت نمی کند که در این حالت پرونده ی مذکور به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 ارجاع داده می شود و کمیسیون می تواند رای به تخریب ساختمان را صادر نماید. مرجع اعتراض به رای قطعی کمیسیون ماده 100 شهرداری و تجدید نظر، دیوان عدالت اداری می باشد. اگر دیوان عدالت اداری، رای به نقض تصمیم کمیسیون ماده 100 شهرداری صادر ننماید، در این صورت اگر ظرف مدت 2 ماه قلع بنا انجام نشود شهرداری مستقیما جهت قلع بنای ساختمان اقدامات لازم را انجام و هزینه ها را از مالک دریافت می نماید.

باید توجه داشت که فروش یکی از واحدهای ساختمان قبل از اخذ پایان کار، امکان پذیر است و منع قانونی ندارد. اما می بایست مهلتی برای تنظیم سند و پایان کار تعیین شود که اگر در مهلت تعیین شده پایان کار اخذ نشد، ضرر و زیان ناشی از تاخیر در اجرای تعهد قابل مطالبه باشد.

همچنین اگر یک واحد ساختمانی توقیف شده باشد، باز هم اخذ پایان کار توسط سازنده امکان پذیر است و توقیف ملک با اخذ پایان کار تداخلی نمی یابد زیرا در این راستا الزام قانونی برای آزاد بودن ملک وجود ندارد.

دادخواست الزام به اخذ پایان کار

در صورتی که سازنده پس از پایان عملیات ساختمانی،گواهی پایان کار را اخذ ننماید و تعهدات قید شده در قرارداد را به هر نحوی اجرا نکند، مالک می تواند الزام به اخذ پایان کار را از طریق مراجع قضایی بخواهد و همچنین می تواند خسارت تاخیر در ایفای تعهد را نیز مطالبه کند. بنابراین دادخواست الزام به اخذ پایان کار توسط مالک و یا نماینده قانونی وی امکان پذیر است.

دادگاه صالح جهت طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار دادگاه محل وقوع ملکی که پایان کار آن درخواست شده، می باشد و هزینه دادرسی دعوای الزام به اخذ پایان کار مطابق هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی است.

انتقال سند ملکی قبل از اخذ پایان کار

 قبل از اخذ پایان کار، امکان انتقال سند ملکی وجود ندارد زیرا هم اکنون انتقال سند ملکی و انتقال مالکیت به شخص دیگر، نیاز به رعایت تشریفات قانونی خاص دارد مانند اخذ استعلام از دارایی، اداره ثبت، شهرداری و همچنین استعلام پایان کار ساختمان.

مدارک لازم جهت طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار

1. مدارک شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه

2. ارائه مدارک مستند یا قولنامه و قرارداد که توافقات طرفین را مشخص می نماید

3. کپی قرارداد مشارکت در ساخت که وکالت کاری سازنده در آن قید شده باشد

4. نظر کارشناسان شهرداری مبنی بر اتمام عملیات ساختمانی

5. در صورت لزوم شهادت شهود و تحقیقات محلی

6. سایر دلایل و مستندات

تعریف دعوای خلع ید و تخلیه ید

مصادیق دعوای خلع ید و تخلیه ید

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید

تعریف دعوای خلع ید و تخلیه ید

دعوای خلع ید خواسته فردی است که مال غیر منقول او مانند آپارتمان ، زمین و … از سوی دیگری بدون مجوز تصرف شده و متصرف از تحویل آن ملک خودداری می کند.

به عبارت دیگر خلع ید ، عنوان دعوایی است که مالک دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشد و ملک، زمین، مغازه یا آپارتمان وی را از تصرف متصرف خارج کرده و تحویل وی بدهد.

اما تخلیه ید خواسته کسی است که ملک خود، اعم از اینکه منقول باشد یا غیر منقول، با مجوز به فرد دیگری می دهد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا پایان یافتن زمان قرارداد، از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد.

«ید» در اینجا اصطلاحی است که به معنی تصرف استفاده می شود.

مصادیق دعوای خلع ید و تخلیه ید

تخلیه ید معمولا در مورد دعاوی مالک و مستاجر مطرح می شود. دعوای تخلیه ید مصداق های دیگری هم دارد، مثلاً ممکن است کسی به دیگری اذن بدهد که از ملک وی استفاده کند بعد آن فرد می تواند هر زمان که بخواهد از اذن خود رجوع کند و می تواند در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح کند.

برای طرح دعوای خلع ید باید مالکیت ثابت شده باشد، بنابراین طرح دعوای خلع ید نیازمند سند رسمی است. به عنوان مثال فردی مالک یک مغازه است و به مسافرت می رود، بعد از گذشت دو سال از مسافرت بر می گردد و متوجه می شود یکی از همسایگان مغازه از غیبت وی سوء استفاده کرده و مغازه را تصرف کرده است. در اینجا مالک باید با در دست داشتن سند مالکیت، به شورای حل اختلاف محلی که مغازه در آنجا واقع است مراجعه کند و با تنظیم دادخواست و طرح دعوای خلع ید به طرفیت متصرف که در دعوی حقوقی غاصب نامیده می شود حق خود را مطالبه کند.

شرط اصلی برای طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلامنازع است، یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را ۱۰۰درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت یا حکم قطعی اثبات مالکیت.

در فرضی که مالک مدرکی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و طرف مقابل هم ادعای مالکیت وی را قبول نداشته باشد، باید ابتدا به دادگاه مراجعه شود و پس از طرح دعوای اثبات مالکیت و گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در شورای حل اختلاف مطرح کند.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید

منشا قراردادی دعوای تخلیه ید

منشا دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ید آپارتمان یا مغازه، قرارداد اجازه وجود دارد ولی با اینکه اجاره پایان یافته است، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست، همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت می کند.

بنابراین به طور کلی اگر در دعوای مطرح شده قراردادی وجود داشته باشد، باید دعوای تخلیه ید مطرح شود نه خلع ید. همچنین اگر تصرف خوانده مستند به قرارداد باشد دعوای خلع ید نمی تواند مطرح شود.

تفاوت دعوای تخلیه ید با خلع ید این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که ید متصرف (خوانده) ماذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی و شرعی شروع شده و به اصطلاح مسبوق به اذن است اما در دعوای خلع ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرف غاصبانه است.

با این وجود ، در رویه عملی محاکم، دعوای تخلیه زمانی به کار می رود که متصرف با انعقاد عقد اجاره ملکی را در تصرف گرفته و در پی انقضای مدت عقد اجاره یا انحلال آن، مالک بخواهد عین مستاجره را از ید مستاجر خارج کند، بدین ترتیب دعوای تخلیه برای رفع ید مستاجر از مورد اجاره اختصاص یافته است.

ضرورت وجود مالکیت در دعوای خلع ید: 

دعوای خلع ید لزوما از طرف مالک مطرح می شود.

 خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول:

یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد. مراد از غیر منقول، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نسب شده است امکان پذیر نباشد.

غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید:

دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. دعوای خلع ید، یک دعوای مالی محسوب می شود.

با توجه به آنچه گفته شد زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می کند، شرایط و ارکان تشکیل دهنده این دعوا اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه یا در حکم غاصبانه خوانده دعواست. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.

آخرین نکته بسیار حائز اهمیت در خلع ید و تخلیه ید که باید توجه داشته باشید این است که در نوشتن دادخواست اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی می شود.

شرایط تخلیه املاک مسکونی

تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره عادی باشد چگونه است؟

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد موجر چه اقدامی باید انجام دهد؟

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید عدم تخلیه ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر (اجاره دهنده) چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد. اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.

با پایان یافتن مدت، ممکن است اجاره دهنده از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که در این مطلب به بررسی راه‌ حل قانونی برای تخلیه ملک می پردازیم.

شرایط تخلیه املاک مسکونی

برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی اجاره دهنده (موجر) وجاهت قانونی داشته باشد باید یکی از شرایط زیر پیش آمده باشد:

1. مدت اجاره تمام شده باشد.

2. مستاجر بیش از ۳ ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.

3. مستاجر کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

در این صورت شما می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره عادی باشد چگونه است؟

در صورتی که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده باشند یعنی قرارداد اجاره غیررسمی باشد و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم.

در خصوص قراردادهای عادی تفاوتی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌ برگه تنظیم  شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد.

البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود.

مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در راستای اجرای قانون روابط موجر و مستاجر  صادره در سال ۱۳۷۶، باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که به صورت مستقل از دعوی تخلیه بررسی می شود و در روند صدور دستور تخلیه خللی ایجاد نمی کند.

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به‌ موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود.

همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌ طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.